تأیید بطلان قرارداددر رهن
تأیید بطلان قرارداددر رهن ،چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد،نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن یعنی طلبکار باشد. در خصوص ضمانت اجرای چنین تخلفی از سوی راهن ۲ نظر وجود دارد؛
۱)نظر اول معتقد است چنین معامله ای غیر نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل میشود.
۲)سایر محاکم و حقوقدانان بر این باور هستند که تصرفات حقوقی خلاف حق مرتهن،باطل است.
به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق،اگر مالک نسبت به ملک معامله ای انجام دهد که با حق مرتهن منافی باشد،مرتهن می تواند تأیید بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد.
طرفین دعوی
مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعوی است و دعوا به طرفیت مالک یعنی راهن و شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است طرح می شود. البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوا اقدام کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
از آنجا که دعوا غیر منقول است دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست رسیدگی می کند.به این معنا که ملک در هر کجا واقع شده باشد، دادگاه واقع در همان محل صلاحیت رسیدگی به دعوای مطرح شده در خصوص ملک را دارد.
نحوه ی اجرای رأی
از زمانی که مرتهن عقدی که منافی حقوق خود است را رد کند،بیع باطل است و تنها برای تأیید ابطال آن به دادگاه رجوع می‌کند و رأی دادگاه جنبه اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست.
رهن مازاد
اگر راهن ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد،عمل او منافی با حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحاً رهن مازاد گفته می شود،صحیح است البته حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم مقدم است.
در اینکه فروش عین مرهونه توسط مالک منافی تصرفات مرتهن است یا خیر سه نظر وجود دارد؛
نظر مشهور علمای حقوق:
این نظر بر آن است که فروش ملک مرهونه منافی حق مرتهن میباشد و معتبر نیست
نظر دوم:
دسته دیگری از صاحب نظران بر این اعتقادند که حق مالک نسبت به ملک یک حق عینی است که با در رهن قرار گرفتن ملک این حق از بین نمی‌رود و مالک می تواند اقدام به فروش ملک کند.
نظر سوم:
تأیید بطلان قرارداددر رهن برخی نیز معتقدند فروش عین مرهونه با قید عبارت «با حفظ حقوق مرتهن یا حقوق بستانکار مقدم» مجاز است.
اگر راهن ملک خود را اجاره دهد،
قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که تسلیم آن به مستأجر حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاهتر از دین باشد. در چنین مواردی اگر مستأجر به راهن که مؤجر نیز هست،مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجرائیه و تخلیه ملک شود،مستأجر می بایست مبلغ ودیعه را از مؤجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن ندارد.
نکته
اگر بدهکار سرقفلی ملک را به شخص ثالثی واگذار کند،این واگذاری با حق طلبکار در تعارض است و قرارداد قابل ابطال است.
محدودیت های قرارداد رهنی
ممکن است در قرارداد رهنی علاوه بر محدودیت های قانونی محدودیت های دیگری برای تصرفات حقوقی راهن در ملک،پیش‌بینی شده باشد که ضمانت اجرای نقض این محدودیت ها ممکن است ایجاد حق فسخ برای مرتهن نسبت به تصرفات راهن باشد و یا بطلان تصرفات حقوقی مرتهن.
به عنوان مثال:
در حالت عادی عقد وکالت و یا اجاره کوتاه مدت در مورد عین مرهونه،منافی حق مرتهن نیست؛اما ممکن است در قرارداد رهنی چنین حقی از راهن سلب شده باشد که در صورت تخلف راهن مرتهن می تواند از ضمانت اجرای پیش بینی شده در قرارداد رهنی استفاده کند.
طبق رویه و نظرات قضایی
در رهن بودن مبیع منافاتی با انتقال نداشته و حقوق مرتهن با انتقال محفوظ خواهد بود. لذا در صورت اطلاع خریدار از مرهونه بودن مبیع،خللی بر این عقد وارد نیست.زیرا حقوق مرتهن عینی می باشد و با انتقال مالکیت به قوت خویش باقی است و در عرف نیز خرید و فروش آپارتمان هایی که عمدتاً به لحاظ وام مسکن در رهن بانک می باشد با حفظ حقوق رهنی متداول و رایج می باشد.بنابراین انتقال عین مرهونه توسط راهن منافاتی با حق عینی مرتهن نداشته و معامله صحیح است.
نکته
انتقال مورد رهن بدون موافقت بانک مرتهن جایز نیست. لذا دعوا در وضعیت فعلی قابلیت استماع ندارد.
دفتروکالت وکیل الرعایا
نیاز به وکیل در دنیای پیچیده امروزی ضرورتی اجتناب ناپذیر است.دفتر وکالت وکیل الرعایا با جمع آوری وکلای متخصص در تمامی موارد اعم از خانوادگی، تجاری، کیفری و حقوقی و وکیل جرائم دارویی در تهران آماده خدمت رسانی به شما عزیزان میباشد .و افراد می توانند با توجه به نوع پرونده و مشکل حقوقی و حوزه قضایی خود به وکیل مورد نظر خود دسترسی یافته. و با اخذ مشاوره در صورت صلاحدید با وکیل محترم قراردادی را جهت پیگیری مؤثر تر امور انعقاد نمایند.
تلفن تماس : ۰۹۱۲۹۷۲۴۲۲۶
منبع : وکیل الرعایا
آدرس: تهران ، میدان الغدیر ، کوچه شهرک شهدا ، روبروی مرکز جراحی مهر ، پلاک ۸ ، طبقه۴
- ۹۹/۱۲/۲۶