تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل،

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه،هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد،و مستأجر بدون اینکه رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند،شغل خود را تغییر دهد،مالک میتواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد. مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

چگونگی عملکرد دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه محل،پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر،رأی به تخلیه ملک صادر می کند و در ضمن رأی،مهلتی که از ۱۰ روز کمتر از دو ماه بیشتر نخواهد بود،برای تخلیه ملک توسط مستأجر تعیین می کند.

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه مورد اجاره است،خواهان دعوا می باشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است،دعوا طرح میکند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.

نحوه ی اجرای رأی

زمانی که رأی مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد،اجراییه صادر شده و به مستأجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رأی،نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه در موعد مقرر،اجرای احکام دادگاه،اقدام به تخلیه ملک میکند.

نکته

از مفهوم مخالف قانون اینگونه استنباط می شود که اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند،دعوا فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل پذیرفته نمی شود.

وضعیت حق کسب و پیشه

این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستأجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه،اقدام به تخلیه خواهد کرد.

انتقال مالکیت ملک

در صورت انتقال مالکیت ملک،حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است،به مالک جدید منتقل نمی شود. البته این نظر اجماعی نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود.

منع مستأجر از شغل فعلی

در صورتیکه مراجع قانونی مستأجر را از شغلی فعلی منع کنند،این منع مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی شود. در چنین مواردی مستأجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.

نکته

تشخیص مشابهت شغل جدید با شغل قبلی به عرف بستگی دارد.

الزام مالک به پذیرش تغییر شغل

دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل در محاکم مسموع نیست. بنابراین مستأجری که بدون رضایت موجر در ملک مورد اجاره شغل تعیین شده را تغییر بدهد،نمی تواند دعوایی در خصوص الزام مالک به پذیرش چنین تغییری طرح نماید.

نکته

در صورتی که در قرارداد اجاره شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد،اگر مستأجر بعد از تغییر کاربری مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد،تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست.

دریافت اجاره بهای ملک

اگر اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل دریافت بشود،دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

جهت طرح دعوی

چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد،در زمان طرح دعوای تخلیه،جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود؛ولی اگر مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ باشد،ذکر جهت منتفی است.

مثالی طبق نظریات قضایی

مطابق با رأی دادگاه شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل،مشاغل مشابه هستند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل،تغییر شغل مستأجر محسوب نمی شود و موجب تخلیه را فراهم نمی آورد.

نکات کلیدی

1.وفق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶،هر گونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره‌نامه های بعدی صورت باشد، از درجه اعتبار ساقط است. لذا چنانچه در اجاره اول مورد استفاده اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره بعدی مقید به شغل خاصی شود،این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر موجب تخلیه نخواهد بود.

2.حق تخلیه به جهت تغییر شغل حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می شود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد،مالک بعدی می‌تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است،تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی انجام دهد.